Mega-CPO in Berlijn: Möckernkiez
Hoe honderden units een geheel werden
Hoe bouw je in één CPOproject 471 woningen verdeeld over 14 gebouwen? Het Berlijnse Möckernkiez slaagde er in deze onmogelijk schijnende missie tot een goed einde te brengen. Uiteindelijk. In dit speciale artikel het ontstaan, het complexe en turbulente proces en het eindresultaat.
Opmerkelijk buurtje
Het project wordt als het grootste CPO-project van Duitsland beschouwd en wellicht van Europa. Het Berlijnse Möckernkiez mag een opmerkelijk buurtje genoemd worden. Een samenstel van 14 gebouwen, 471 wooneenheden en diverse straten is als één project gebouwd en wel als CPOproject: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. In goed Duits Baugruppe.
Wij of investeerders
Het is 2007 als er in Berlijn pamfletten circuleren met de tekst „Anonyme Investoren oder wir?“. In het pamflet wordt een oproep gedaan om in het Möckernkiez samen te gaan bouwen. De locatie is lang onaantrekkelijk geweest vanwege haar ligging aan een van Europa’s grootste rangeerterreinen Gleisdreieck. Ooit reden goederentreinen over de huidige wijk Möckernkiez.
Een handvol belangstellenden meldden zich en beraden zich in cafés en buurtzaaltjes op mogelijke plannen om samen iets te doen. De groep groeide in omvang, tot voor 400 belangstellenden uitgeweken moest worden naar grotere zalen. Geanimeerde wekelijkse debatten leidden uiteindelijk in 2008 tot de oprichting van de Verein Möckernkiez.
Het wordt pas serieus als de Möckernkiez Genossenschaft voor wonen in zelfbeheer, sociaal en ecologisch wonen wordt opricht.
Uit een reeks van vergaderingen en workshops is een set van waarden geformuleerd die de sociale vrede moet bewaren:
- iedereen is belangrijk en draagt bij aan het slagen van het geheel;
- een waardige omgang met elkaar,waarbij een positieve en humorvolle houding wordt verwacht;
- verschillen worden gerespecteerd,maar er is ook aandacht voor het gemeenschappelijke;
- gericht op gemeenschap én terugtrekking, ruimte voor nabijheid en afstand;
- burenhulp, het is geven en nemen;
- ruimte geven aan een veelheid aan behoeften en zich daarover uiten(rust en lawaai);
- democratische besluitvormingsstructuren;
- conflictmanagement, mediation en geweldloze communicatie;
- verantwoordelijkheid en wederzijds
- rekening houden met elkaar en respect;
- geen groepsdwang voor deelname aan groepsactiviteiten;
- overeenstemming over regels en normen zien wij als een permanentproces.
€ 8 miljoen
Met 240 echte belangstellenden wordt €8 miljoen bijeengebracht om het 53.000 m2 grondstuk te kunnen kopen. We zijn inmiddels in 2010 aangeland. Doel is om een sociaal, drempelvrije en ecologische wijk te realiseren. Van de toekomstige bewoners wordt ook het een en ander verwacht. Een set van regels moet zorgen voor een gewenst sociaal gedrag, en goede nabuurschap.
Aandelen
Om de bouw te financieren moeten de toekomstige bewoners aandelen kopen, waarvan het aantal afhangt van de omvang van de gewenste woning. Zo wordt in 2010 voor een woning van 50m2 €20.000 ingelegd. Er heerst een euforische stemming onder de deelnemers. Het zal toch niet waar zijn om op zo’n centrale locatie, aan de rand van een park, met de S-Bahn om de hoek, voor zo’n redelijk bedrag te kunnen gaan wonen? Het gevoel een juiste keuze te hebben gemaakt wordt nog versterkt als het aangelegen rangeerterrein naar Park am Gleisdreieck wordt omgevormd. Later zouden ontwikkelingen velen ontnuchteren.
Möckernkiez in cijfers
Aantal woningen: 471
Oppervlak terrein: 53.000 m2
Start bouw: 2013
Onderbreking bouw: 2014
Hervatten bouw: 2016
Oplevering alle woningen: 2018
Kosten woning 50 m2: aankoop aandelen
€46.000, kale huur €413 – €652,afhankelijk van uitvoering woning;
Kosten woning 100 m2: aankoop aandelen €92.000, kale huur €862 – €1.304, afhankelijk van uitvoering woning.
Eerste huurverhoging in 2027, daarna elke 3 jaar met 5%.
Nu bouwen!
Het vergaderen over wat er nu precies gerealiseerd moet gaan worden gaat onverdroten door. Discussies, workshops en vergaderingen in buurtzaaltjes, cafes, en kerken moet richting geven aan de toekomstige wijk.
In 2013 dwingen de stijgende bouwprijzen tot een overhaast besluit: we moeten nu gaan bouwen, anders is het straks niet meer te betalen. Van externe financiering is echter nog geen sprake. Men beschikt alleen over de eigen ingelegde middelen. Toch begint de bouw.
Geen financiering
De ontbrekende externe financiering en de toegewijde maar niet terzake kundige aansturing begint zich te wreken. De bouwkosten lopen uit de hand. De prijs van de deelnemers loopt op naar €2.750 per m2 om kort erna door te stijgen naar €3.000 per m2. Het gemiddelde in Berlijn ligt dan op €2.000 m2. Commerciële makelaars zitten dan al boven de €4.000. Maar toch, het gevoel goedkoop uit te zijn is verdwenen.
Bouwstop
Het is 2014 als de bouw moet worden stilgelegd. Het geld is op, er is geen externe financier. Volgens andere berichten zouden de banken steeds weer nieuwe eisen hebben gesteld en garanties hebben gevraagd.
Het bestuur wordt vervangen. Niet meer zullen de leden het bestuur kiezen, dat is nu aan de raad van toezicht. Het aanvankelijk optimisme heeft geleid tot overmoed en het gevoel alles zelf te kunnen. Maar het realiseren van 14 gebouwen is geen werk voor goedbedoelende maar niet deskundige individuen.
€45.000 per maand
Het zou tot medio 2016 duren voordat de financiering dan toch nog rond komt. Maar de stilstand heeft een forse prijs: het in stand houden van de reeds gerealiseerde ruwbouw kost €45.000 per maand. Dat zou later in de huurprijs worden verrekend. Door alle ontwikkelingen vallen groepen met de laagste inkomsten af. Het project wordt iets minder bereikbaar voor de lage middengroepen en daarmee exclusiever dan bedoeld.
Nieuwe bedreigingen
Alles lijkt op zijn plek te zijn gevallen: de wijk is af. De straten ogen fris, de woningen glimmen van nieuwigheid. Alles in eigen hand. Maar onlangs (november 2019) dook een onverwachte dreiging op. De Berlijnse senaat wil een nieuwe wet aannemen: Mietendeckel. Een stop op het verhogen van de huren. Een door velen geprezen voorstel, door anderen bekritiseerd om zijn gevolgen voor de investeringsbereid-heid van huizeneigenaren.
Ineens realiseren de huurders/kopers van de Möckernkiez dat deze maatregel ook op hen van toepassing is. Dat lijkt gunstig voor de bewoners in hun hoedanigheid als huurder. Maar zij zijn tegelijkertijd ook als eigenaar medeverantwoordelijk voor de financiering van het gehele complex. De financiering voorziet in een geplande eerste huurverhoging in 2027 en dan telkens elke drie jaar een verhoging met 5%.
Als de Mietendeckel wordt ingevoerd (dat is nog alleszins zeker) komt het financiële bouwwerk van het hele project in gevaar. Er wordt gespeculeerd op mogelijke uitzonderingen. Het ‘geval Möckernkiez’ is inmiddels bij de Berlijnse beleidsmakers bekend. Het hopen is nu op het niet doorgaan van de Mietendeckel of dat voor Möckernkiez een uitzondering wordt gemaakt.